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 L'affaire Hefziba

L'acquisition, à quel prix ? 

Depuis une dizaine d’années, de nombreuses familles françaises ont fait le choix d’un nouveau départ en Israël. Chaque année, environ 2000 à 3000 olim de France font leur alya.

D’autres encore, préparent de longue date leur future installation en Israël en commençant par l’acquisition d’un bien immobilier.

Pour tous, c’est avec foi et enthousiasme que débute l’aventure de la construction d’un autre chez soi.

Néanmoins, l'acquisition, faite dans de mauvaise condition peut tourner au cauchemar.

C'est ce qui est arrivé à plus de 4700 familles israéliennes, avec "l'affaire Hefziba" .

Il est alors apparu indispensable d’alerter la communauté francophone des risques encourus lors de toute négociation immobilière.

La société Hefziba constituée en 1968 était spécialisée dans la construction de biens immobiliers en Israël, notamment.

Cette société avait bonne réputation sur le marché Israélien.

Elle était d'ailleurs bien connue des français, puisque elle participait régulièrement aux salons immobiliers qui s'organisaient en France.

Elle paraissait dans de nombreux journaux de la communauté. Elle avait donc également une clientèle française importante.

Au début du mois d'août 2007, cette société a été du jour au lendemain déclarée en faillite. Il se trouve qu’un dirigeant, a été accusé de détournement de fonds, fausses écritures, etc… De ce fait, les acquéreurs n'obtenaient pas les garanties bancaires qu'ils auraient du détenir, conformément à la loi.

Ce dirigeant a fuit Israël pour L'Italie quand l'affaire a éclaté et a été rapatrié au mois de juin 2007 en Israël pour y être jugé.

Un très grand nombre de familles se sont retrouvées, de ce fait, sans aucune possibilité d'obtenir, l'appartement pour lequel elles avaient versé l'argent de toute leur vie et l'impossibilité totale de récupérer les sommes engagées puisqu'elles ne disposaient d'aucune protection juridique suffisante, le permettant.

Les garanties bancaires prévues par la loi n'ayant pas été remises aux acquéreurs où à leurs avocats.

De très nombreuses familles se sont trouvées à la rue.

"L'affaire Hefziba" est sans précédant à été considérée comme un drame national.

Les banques qui finançaient les projets immobiliers ne sont pas sans reproches. Personne, au sein du système bancaire, ne se seraient rendu compte des dysfonctionnements flagrants de cette société.

Aussi, il a été convenu et décidé par le Tribunal, que les banques participeraient au financement de l'achèvement des constructions.

Le tribunal ayant classé les acquéreurs en plusieurs catégories, des créanciers privilégiés à ceux ne disposant d'aucune protection juridique. Les particuliers ne disposant pas de garanties bancaires ont du rajouter, selon les cas, un minimum de 30% du prix du bien indiqué aux contrats.

L'affaire Hefziba a fait jurisprudence, la loi israélienne relative à la protection des acquéreurs de biens immobiliers a changé.

Le premier conseil que je donnerai est de ne pas acheter si l'on n'a pas les moyens de se faire représenter.

Force est de constater que bon nombre de personnes pensent pouvoir s’affranchir d’un accompagnement juridique adéquat et elles le payent très cher par la suite.

Bien souvent on entend des personnes dire, qu'elles n'ont pas choisi leur avocat car ce dernier était imposé dans l'affaire qui devait se conclure.

Cela est inadmissible et dangereux.

L'acquéreur a toujours le droit de choisir son avocat.

On entend également dire, "j'ai payé l'avocat du promoteur, j'étais donc représenté".

Ceci est également faux. Il est exact que l'acquisition d'un appartement au sein d'un projet immobilier neuf, impose généralement le règlement de l'avocat, mais cet avocat ne représente que le vendeur.

Il est payé par l'acquéreur afin de procéder à l'enregistrement du bien à son nom, uniquement.

Il ne faut rien signer, sans avoir, préalablement, consulté un avocat.

Une simple réservation d'appartement signée peut être considérée comme un acte d'acquisition.

Il faut définir le mode de financement du bien avant toute signature car les clauses suspensives n'existent pas en Israël.

Les conseils à suivre sont des conseils de prudence. Il n'y a pas de formules magiques, le terrain doit être normalement balisé par l'avocat qui préservera les intérêts de son client. 

 A noter que nos clients n'ont subi aucun préjudice dans cette affaire car nous avions pris toutes les dispostions nécessaires pour préserver leurs intérêts.

Sandrine Dray

Avocat au barreau d'Israël

Membre de la commission sur le droit immobilier au barreau de Haïfa

Accréditée par le consulat de France à Haïfa

Contactez Maitre Dray:[email protected]

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